我们的房租收入呢?是把净收入加在你的比如工资收入上进行计算的。

个人免税额每年是不同的。每一个纳税人都是按照累进税制给HMRC缴税,每一个人每年都会有一个personal allowance。

2021/2022

BandTaxable incomeTax rate
Personal AllowanceUp to £12,5700%
Basic rate£12,571 to £50,27020%
Higher rate£50,271 to £150,00040%
Additional rateover £150,00045%
Tax year 2021/2022 is from 6 April 2021 to 5 April 2022.

2020/2021

Taxable income (England, Wales & Northern Ireland)Rate of tax
£0 – £12,5000%
£12,501 to £50,00020% (basic rate)
£50,001 to £150,00040% (higher rate)
Over £150,00045% (additional rate
Tax year 2020/2021 is from 6 April 2020 to 5 April 2021.

如果你的非资本性收入没有超过这个Personal Allowance的数字的话,那就是一分钱都不交税。若超过personal allowance的数字,就有一个basic rate band,在这个band内是交20%,超过了以后交40%。

如果收入实在是非常高,就要交45%。

工资在发放的时候用PAYE系统pay as you earn自动把税扣除,NI也扣除。

那么我们的房租收入呢?是把净收入加在你的比如工资收入上进行计算的。假如你是40% tax payer,你的房租收入就是要交40%的税。

假如说你是一个全职家庭主妇,没有工资,你的房租收入可以吃到personal allowance,一分钱房租收入税不用交。

143125001155139.82288
银行费用房租中介费保险维修费
10774.18

插播personal allowance 可能会高

Marriage Allowance 可以讓收入低的那方轉移自身的10%個人免稅額(Personal Allowance).

2021/2022年度for Marriage Allowance. Your partner’s annual income must be between £12,571 and £50,270.

Marriage Allowance 可以讓收入低的那方轉移自身的10%個人免稅額(Personal Allowance)(在英國目前2021/2022年個人免稅額是£12,570) £1,260給另一半,這筆錢轉移過去後最高可抵£252稅金。

如果家庭主妇只有一项收入,就是房租收入,10774.18英镑,而配偶收入是50270英镑以内,那么配偶可以获得£252一年(2021/2022)的税金返还。

舉例來說2020/2021

A的2020/2021年收入是 £10774.82, 2020/2021個人免稅額是£12,500,所以A是不用被課稅的。但是12500 – 10774.18 =1725.82,£1725.82的額度沒有被用到就浪費掉了,

那這£1725.82怎轉呢?可能為了政府方便計算,一律使用10%個人免稅額也就是£1250來做轉移

A的另一半假設是B,年收入是 £20,000,

個人免稅額£12,500,税为零;

所以£7,500將會被課20%的稅。税为£1,500

當A申請了Marriage Allowance,把 £1,250免稅額轉給B,而A因為給了免稅額給B,所以:

A的個人免稅額降低為 £11,250(£12,500 – £1,250),收入 £10,774.18– £11,250 = -£475.82, A无需付出税。

B的超出額 £7,500 – 被贈與免稅額 £1,250 = £6,250

A跟B的超出額總共是 £6,250 + £0= £6,250

原本AB超出額是 £7,500 – 移轉後 £6,250= £1,250, £1,250 X 20% = 250,兩人一年就省下了£250

*個人免稅額依年收入有不同,可以參考 https://www.gov.uk/income-tax-rates

舉例來說2021/2022

A的2021/2022年收入是 £10774.82, 2020/2021個人免稅額是£12,570,所以A是不用被課稅的。但是12500 – 10774.18 =1795.82,£1795.82的額度沒有被用到就浪費掉了,

那這£1725.82怎轉呢?可能為了政府方便計算,一律使用10%個人免稅額也就是£1250來做轉移 (2021/2022 年度是按1260来转移的)

A的另一半假設是B,年收入是 £20,000,

個人免稅額£12,570,税为零;

所以£7,500將會被課20%的稅。税为£1,500

當A申請了Marriage Allowance,把 £1,260免稅額轉給B,而A因為給了免稅額給B,所以:

A的個人免稅額降低為 £11,310(£12,570 – £1,260),收入 £10,774.18– £11,310 = -£535.82, A无需付出税。

B的超出額 £7,500 – 被贈與免稅額 £1,260 = £6,240

A跟B的超出額總共是 £6,240 + £0= £6,240

原本AB超出額是 £7,500 – 移轉後 £6,240= £1,260, £1,260 X 20% = 252,兩人一年就省下了£252

*政府也有提供公式試算 https://www.tax.service.gov.uk/marriage-allowance-application/benefit-calculator/

英国的个人年度报税Personal Tax Return

英国个税财务年度(XX年4月6号 到 XX+1年4月5号) 如果您的房租超过1000英镑, 那法定要求您上交英国的个人年度报税,因为Self-Assessment, 也叫Personal Tax Return (此处Tax Return不是退税的意思,是税务报告的意思)

可能有人认为没有上报税务局也不会知道,但不应该有这样的想法。

  • 房租银行进账
  • 超过1套房子,特别是buy to let(BTL), 银行贷款的前提就是这房子是出租意向
  • 房子的杂费单有住客名字
  • 税务局有权利也可以要求下载该户主名字的所有英国物业的交易记录
  • 税务局有权利也可以要求下载该户主名字的所有英国银行的交易记录
  • 税务局有权利检查房租之外的收入,并往回数年
  • 如果确定有漏税行为,将有罚款和利息

需要的文件

1.         工作收入(employment income) 的P60 或P45
2.         股息收入(dividend income) 的股息文件
3.         自雇收入(self employed)的收入和开销单,银行账单
4.         银行利息(interest income)的银行年利息总结
5.         房租收入(Property income)的房租收入和相关开销
6.         资产利益(capital gain)的总结单
7.         其他收入(untaxed income)的相关文件


即使您的房租(超过1000镑)扣掉相关开销(房贷利息,中介费,维修费等)是负数,也是要上交当年的个人年度报税

Rent a room scheme

即使您认为这是你自己的唯一居住房子,出租房间出来。可以用Rent a room scheme, 7500镑(现在年度额)内免税。

在英国有收入的海外房东

即使您是海外居民,甚至都没来过英国,但您也算是在英国有收入的海外房东。

如果房屋中介是正式登记的中介,应该根据税务要求先保留20%的房租作为个税上交给税务局,但其实大部分海外房东客户是不需要交那么高的个税,钱也无需放在别人的口袋里。我们一旦授权,就会为海外客户申请免扣除20%个税的证书(NRL1),和英国个税号码,为客户保护利益,合理税务安排,已交的多交的个税将要求退还客户。

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